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STEPHAN BRIEM  | RECHTSANWALT GmbH

Immobilienertragssteuer

22.02.2017

 

Im Immobilienrecht gilt es immer auch, die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienverkaufs zu beachten. Durch die Einführung der Immobilienertragssteuer durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 (BGBl I 22/2012) wurde die Besteuerung von Immobilienverkäufen umfassend neu geordnet. Bisher war nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist ein privater Immobilienverkauf steuerlich unbeachtlich. Auch Immobilien, die vom Zeitpunkt der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben, waren von der "Spekulationssteuer" befreit. Sofern ein Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgte, wurde der Veräußerungsgewinn der progressiven Einkommensteuer unterworfen. 

 

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde im Bereich der Immobilien die Spekulationsfrist abgeschafft. Im Ausgleich dazu wurden ein einheitlicher Steuersatz von 30% und neue Ausnahmen von der Besteuerung eingeführt. Von der Immobilienertragsteuer steuerbefreit sind insbesondere 

 

a) die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Verkäufer entweder ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient habt und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, 

 

b) die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Steuerbefreiung bezieht sich in diesem Fall nur auf das Gebäude, nicht jedoch auf den Grund und Boden. 

 

Soweit kein Ausnahmetatbestand vorliegt, hat der Verkäufer eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30% des Differenzbetrages zwischen den Anschaffungskosten und dem Veräußerungserlös samt etwaig übernommener Schulden zu leisten. Es besteht die Möglichkeit auf „Regelbesteuerung“ (progressiver Einkommensteuertarif) zu optieren. Dies ist sinnvoll, wenn der Steuerpflichtige nur geringe oder negative sonstige Einkünfte hat, sodass der Einkommenssteuertarif insgesamt unter 30% zu liegen kommt. 

 

Sofern der Rechtsanwalt oder Notar die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, hat er auch zwingend die Immobilienertragsteuer selbst zu berechnen. Sofern keine Selbstberechnung erfolgt, hat eine Veranlagung der Grunderwerbsteuer und der Immobilienertragsteuer zu erfolgen, wobei der Veräußerer eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer zu leisten hat. Die Veranlagung bringt somit keinen Liquiditätsvorteil für den Veräußerer, dürfte jedoch die Abwicklung des Immobilienerwerbs nicht unerheblich verzögern. Die Kosten der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer sind von der Berechnungsgrundlage abzuziehen, reduzieren somit die Berechnungsgrundlage der Immobilienertragsteuer. 

 

Für "Altvermögen", d.h. für Grundstücke, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren, sind Pauschalierungsmöglichkeiten vorgesehen. Die Höhe der Pauschalierung hängt von der Art des „Altvermögens" ab. Die Pauschale beträgt 18% des Veräußerungserlöses, wenn das Grundstück nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987 umgewidmet worden ist, 4,2% in allen übrigen Fällen. 

 

Die Neuregelung der Immobilienertragssteuer gilt auch für Grundstücke im Betriebsvermögen von Einzelunternehmern und Personengesellschaften und Körperschaften öffentlichen Rechts wie etwa Gemeinden. Ausgenommen sind jedenfalls folgende Sachverhalte: 

a) Verkäufe von Grundstücken, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind, oder

b) wenn ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt. 

In diesen Fällen unterliegt der Veräußerungsgewinn der progressiven Besteuerung. 

 

Die Immobilienertragsteuer wird am 15. Tag des auf den Monat des Zuflusses des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats zur Zahlung fällig. Im Falle der Selbstberechnung ist sie bis zu diesem Zeitpunkt vom Parteienvertreter (Rechtsanwalt oder Notar) zu entrichten. Die Immobilienertragssteuerzahlung entfaltet bei privaten Grundstückveräußerungen Abgeltungswirkung unter der Voraussetzung, dass die Angaben des Steuerpflichtigen den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.

 

Wenn Sie eine ImmoESt-Berechnung oder sonst Beratung rund um den Kauf oder Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes benötigen, so rufen Sie mich unter 01/966 93 73 an oder senden Sie mir eine E-Mail an Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!.

 

 

 

 


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