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STEPHAN BRIEM  | RECHTSANWALT GmbH

Was gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

15.10.2014 

 

Sind Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung, wissen jedoch noch nicht genau, ob Sie sich für eine Altbau-oder Neubauwohnung entscheiden sollen? In diesem Fall gilt es mehrere Punkte zu beachten: eine Altbauwohnung verfügt zweifellos über ein gewisses Flair und kann möglicherweise auch mit einer guten Lage punkten. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass der Käufer einer Wohnungseigentumswohnung zugleich Miteigentümer des Hauses wird. Sofern ernste Schäden des Hauses auftreten (am Dach, im Keller, an der Statik, in vermieteten Altwohnungen, etc.), ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, anteilig zur Behebung dieser Schäden beizutragen. Man sollte sich daher insbesondere beim Erwerb eine Altbauwohnung nicht nur die Wohnung genau ansehen sondern auch das gesamte Haus.

 

Auch im Hinblick auf eine etwaige Vermietung finden bei Altbau- und Neubauwohnungen andere Regelungen Anwendung. Bei einer Altbauwohnung darf der Mietzins den Richtwert vermindert um bestimmte Zu-und Abschläge (Lage, Stockwerkslage, Balkon, Befristung des Mietvertrages, etc.) nicht überschreiten. Bei Eigentumswohnungen, die in einem Gebäude gelegen sind, das aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, kann der Mietzins frei vereinbart werden (sofern es sich nicht um eine geförderte Wohnung handelt).

 

Bei einer Kreditfinanzierung durch eine Bank gilt es zu beachten, dass Nebenkosten in Höhe von 1,2% der pfandrechtlich gesicherten Kreditschuld als Eintragungsgebühr ins Grundbuch entstehen. Sofern die Wohnung nicht unmittelbar von einem Bauträger erworben wird, fällt weiters ein Maklerentgelt in Höhe von maximal 3,6% des Kaufpreises an. Der Makler hat grundsätzlich einen Entgeltanspruch gegenüber beiden Vertragsparteien. Gewöhnlich ist das vom Verkäufer zu entrichtende Maklerentgelt jedoch geringer.

 

Der Wohnungskaufvertrag kann von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet werden. Üblicherweise erfolgte die Beauftragung und Bezahlung desselben durch den Käufer. Um sich vor unliebsamen Überraschungen abzusichern, sollte auch ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag geworfen werden. Dieser regelt die Beziehung der Wohnungseigentümer untereinander und enthält zuweilen von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen über die Kostentragung für den Lift, die Stellplätze, etc.

 

Zu beachten ist, dass der Verkäufer vom Nettogewinn aus dem Wohnungsverkauf die 25-prozentige Immobilienertragsteuer zu entrichten hat. Diese wird durch den Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag errichtet, selbst berechnet und sodann an das Wohnsitzfinanzamt des Verkäufers abgeführt. Bei Wohnungen, die vor dem 31.3.2002 angeschafft worden sind („Altvermögen“), beträgt die Immobilienertragsteuer pauschal 3,5% des Kaufpreises.

 

Da auch der Käufer der Wohnung, sofern er diese zu einem späteren Zeit verkauft, Immobilienertragsteuer zu entrichten haben wird, empfiehlt es sich, sämtliche Belege über Kaufnebenkosten (Kosten für den Makler, die Kaufvertragserrichtung, die entrichtete Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr) bei den Vertragsunterlagen aufzubewahren.

 

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