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Dr. Stephan Briem, August 3 2021

Miete/Pacht und Covid-19

Durch die Covid-19-Pandemie erleiden viele Unternehmer eine teilweise oder sogar vollständigen Umsatzausfall über viele Monate. Sofern Sie Ihr Geschäft in gemieteten oder gepachteten lokalen betreiben, stellt sich die Frage, wer das Risiko der Nichtbenutzbarkeit oder nur teilweisen Benutzbarkeit der gemieteten oder gepachteten Räumlichkeiten zu tragen hat.

§ 1104 ABGB weist das Risiko der Nichtbenutzbarkeit von Bestandsräumlichkeiten infolge einer Seuche den Bestandgebers zu:

„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Kriege oder solche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgebers zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Diese ab dem 01.01.1917 geltende Bestimmung des ABGB statuiert somit, dass für eine Bestandssache, die wegen einer Seuche nicht benutzt werden kann, keine Miete oder Pacht zu leisten ist.

Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs

Wann ist nun der bedungene Gebrauch beeinträchtigt? Dies ist im Einzelfall zu klären. Bei einem Handelsunternehmen mit Betretungsverbot ist das sicher der Fall. Bei einer Rechtsanwaltskanzlei wird der bedungene Gebrauch nur zum Teil beeinträchtigt sein, da zwar viel weniger Mandantenkontakte erfolgen aber Schriftsätze weiter verfasst werden können und Beratungen zum Teil auch telefonisch erfolgen können.

Wie sieht es bei einer gemischten Nutzung der Räumlichkeiten aus? Wenn der Wohnzwecken nicht völlig in den Hintergrund tritt, liegt eine Wohnraummiete vor. Der bedungene Gebrauch kann eingeschränkt sein durch:

-        Betretungsverbote

-        „gelockerte Maßnahmen“

durch die negative Stimmung bei den Verbrauchern: zB: Physiotherapeuten, Masseure, Trafikant in einem Einkaufszentrum, etc. (OGH zu Krieg: Wenn man durch gegründete Furcht das Bestandsobjekt nicht betritt, …)

Bezieht sich die Mietzinsreduktion auch auf die Betriebskosten? Ja, es ist von der Gesamtmiete inklusive Betriebskosten auszugehen.

Mietzinsreduktionsanspruch und staatliche Beihilfen

Wie verhält sich der Mietzinsminderungsanspruch zu staatlichen Hilfsmaßnahmen? Da die Seuche den Anspruch auf Mietzinszahlung vernichtet, ist es unerheblich, dass der Mieter von dritter Seite Unterstützungen erhält. Diese führen nicht dazu, dass der Mietzinsanspruch während der Seuche wieder auflebt.

Kann vom Mieter verlangt werden, die Geschäftsräumlichkeiten anders zu nutzen? Wohl nur in sehr geringen Grenzen. Auch wenn allgemein eine „Vermietung zu Bürozwecken“ vereinbart worden ist, so kann nicht verlangt werden, dass ein Steuerberater plötzlich die gemieteten Räume nutzt, um dort Computerprogramme zu entwickeln.

Unternehmenspacht und Covid-19

Wie verhält es sich bei einer Unternehmenspacht? Zunächst ist zu beachten, dass die meisten Nutzungsverträge von Bestandsräumlichkeiten in Einkaufszentren Mietverträge sind, auch wenn diese oft unrichtig als „Pachtverträge“ bezeichnet worden sind. Die unrichtige Bezeichnung als „Pachtvertrag“ führt nicht dazu, dass ein rechtliches Mietverhältnis zu qualifizieren des Besitzstandes Verhältnis zum Pachtverhältnis wird. Lediglich eine voll ausgestattete Cafeteria in einem Einkaufszentrum, wo die gesamte Einrichtung vorhanden ist und auch ein Grundstock, wäre etwa als Pachtvertrag zu qualifizieren.

Bei einem Pachtverhältnis besteht gem § 1105 ABGB kein Mietzinsreduktionsanspruch, wenn das Pachtverhältnis länger als ein Jahr dauert. Der historische Gesetzgeber hat hier ein landwirtschaftlich genutztes „Gut“ vor Augen, wo sich Mindererträge der Ernte in einem Jahr mit Mehrerträgen in anderen Jahren ausgleichen. Dies ist für landwirtschaftliche Pachtverträge durchaus sachgerecht.

Bei einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ist diese Bestimmung jedoch nicht sachgerecht. Der Cafeteria-Pächter im Einkaufszentrum erleidet ebenso einen Umsatzrückgang um 80% - 100% wie das Modegeschäft nebenan, wenn das Einkaufszentrum aufgrund eines pandemiebedingten Lockdowns nicht betreten werden darf. Diese Bestimmung kann und sollte daher meines Erachtens wegen Gleichheitswidrigkeit bei Verfassungsgerichtshof angefochten werden (Individualantrag auf Normenkontrolle).

Unser Leistungsangebot

Als erfahrener Rechtsanwalt für Mietrecht erarbeite ich für Sie folgende individuelle Lösungen:

·        Mitzins- und Pachtüberprüfung in Hinblick auf Covid-19-Nutzungseinschränkungen

·        professionelle Verhandlung mit dem Vermieter/Verpächter

·        erforderlichenfalls entschlossene gerichtliche Durchsetzung Ihrer Herabsetzungs- und Rückzahlungsansprüche

Written by

Dr. Stephan Briem

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